Logement au Luxembourg : une première réunion de suivi sans nouvelles mesures

Le gouvernement fait le point sur les dispositifs existants

Créé par l'accord tripartite du 8 juin, le comité de suivi du logement doit examiner en détail les mesures en place et proposer des ajustements. Sa première réunion inaugurait un dialogue appelé à se tenir deux fois par an. Malgré les appels à agir rapidement, elle s'est achevée sans décision ni nouvelle initiative.

Interrogé sur d'éventuelles mesures concrètes, le ministre du Logement Claude Meisch n'a pas répondu directement. Il a expliqué que la priorité avait été de présenter l'ensemble de l'action gouvernementale et de confronter les points de vue. Selon lui, plusieurs dispositifs répondent déjà aux demandes des syndicats et des employeurs, et le travail doit se poursuivre.

Le Premier ministre Luc Frieden a participé à la rencontre, mais n'a pas souhaité la commenter à l'issue des échanges. Marc Lauer, nouveau président de la fédération patronale, s'était fait représenter.

Cette réunion consacrée au logement est distincte du comité de suivi de la Tripartite réuni le 20 octobre. Lors de ce précédent rendez-vous, Luc Frieden avait annoncé la prolongation en 2027 de certaines aides décidées en juin, dont la plupart devaient prendre fin le 31 décembre 2026. Une nouvelle séance était prévue le 29 octobre, avec des données actualisées du Statec et de l'ADEM.

Les syndicats demandent davantage de logements publics

Pour Nora Back, présidente de l'OGBL, la présentation gouvernementale a apporté peu d'éléments nouveaux. Elle a déploré un nouvel exposé PowerPoint consacré aux actions déjà engagées. Tout en reconnaissant certains efforts, elle les juge très insuffisants pour traiter les causes de la crise. L'OGBL réclame davantage de logements abordables détenus par les pouvoirs publics, une lutte contre la spéculation et la mobilisation des logements vacants.

Le président du LCGB, Patrick Dury, a insisté sur le manque de confiance persistant dans la vente en l'état futur d'achèvement (VEFA), qui permet d'acheter un logement sur plan avant sa construction. Il a également souligné les difficultés croissantes des jeunes à financer leur logement. À ses yeux, le pays sera jugé sur les réponses qu'il apportera à ces problèmes : la réunion n'en a pas fourni, même si l'échange entre partenaires sociaux lui a paru utile.

La mobilisation doit se poursuivre le 27 octobre devant la Chambre des députés. L'OGJ, branche jeunes de l'OGBL, et plusieurs organisations de jeunesse y appellent à manifester pour une forte expansion du logement public et abordable et des mesures contre la spéculation. Claude Meisch a par ailleurs prévu de rencontrer de jeunes militants mobilisés sur le logement après les vacances scolaires de la Toussaint.

Le patronat veut élargir les incitations à l'investissement

Les employeurs ont de nouveau défendu des incitations destinées aux promoteurs et aux investisseurs. Après la réunion, l'Union des entreprises luxembourgeoises (UEL) a demandé que le comité soit rapidement reconvoqué et que les dispositifs fiscaux soient élargis.

L'UEL souhaite étendre l'amortissement accéléré aux sociétés d'investissement immobilier, assouplir les conditions d'accès à la TVA de 8 % pour le logement social et appliquer ce taux aux logements de classe énergétique A. Elle réclame aussi un crédit d'impôt de 21 % pour certains achats en VEFA. Selon ses estimations, la demande atteint 5 000 à 7 000 logements par an. Elle relève que l'investissement résidentiel représentait 2,9 % du PIB en 2025, contre une moyenne de 3,8 % entre 2014 et 2019.

Ces demandes prolongent la logique du paquet "Booster fir de Wunnengsbau", présenté le 16 juillet 2026 par Claude Meisch et le ministre des Finances Gilles Roth. Ce programme repose largement sur des incitations que le Parti démocratique (DP) contestait avant les législatives de 2023. Lors du débat organisé par RTL avant ce scrutin, Xavier Bettel, alors chef de file du DP, reprochait à Luc Frieden de vouloir revenir notamment à l'amortissement accéléré. Il estimait que ces mécanismes augmentaient les marges des promoteurs plutôt qu'ils n'aidaient les locataires et les acheteurs, et plaidait pour une véritable offensive de construction.

Les dispositifs du paquet proviennent du ministère des Finances, dirigé par Gilles Roth (CSV). Dans les derniers budgets, celui-ci a aussi accordé à Claude Meisch (DP) des moyens supplémentaires pour le logement abordable et le rachat public de projets en VEFA.

Les sept mesures du paquet de juillet

Le "Booster fir de Wunnengsbau" prévoit notamment une exonération des droits d'enregistrement et de transcription sur la partie construction des acquisitions en VEFA dont l'achèvement ne dépasse pas 80 %. Cette exonération s'applique pendant trois ans à compter du 16 juillet 2026. Le crédit d'impôt "Bëllegen Akt" passe, lui, de 40 000 à 45 000 euros par personne physique.

Le volet fiscal comprend également une TVA réduite à 8 % pour le logement locatif à vocation sociale et le régime d'amortissement accéléré "trois fois 6" : un taux de 6 % pendant six ans, sur une base amortissable plafonnée à 600 000 euros par immeuble.

Trois autres mesures complètent l'ensemble : un emprunt citoyen "Housing Bond" de 250 millions d'euros, un renforcement des aides individuelles au logement et une enveloppe supplémentaire de 300 millions d'euros consacrée à l'acquisition publique de logements en VEFA.

L'encadrement des loyers et la conciliation restent en chantier

Patrick Dury a également critiqué des discussions qu'il considère comme théoriques sur le plafonnement des loyers et l'indice locatif. Il estime que le parc locatif public est trop réduit pour influencer le marché et modérer les loyers.

Claude Meisch reconnaît que la réglementation actuelle ne fonctionne plus correctement. Il a rappelé l'orientation retenue quelques semaines auparavant par le gouvernement : conserver, pour les logements neufs, une référence fondée sur un pourcentage du capital investi, dont le montant est connu ; utiliser, pour les biens plus anciens, un indice locatif afin de limiter les hausses à un rythme raisonnable.

Le cadastre des loyers doit contribuer à ce dispositif. Le 14 octobre, le ministre avait annoncé vouloir présenter "dans les prochains mois, peut-être début 2027" le texte législatif nécessaire à sa création. Inspiré du Mietspiegel allemand, cet outil doit rendre compte des loyers par quartier selon la localisation et des critères de qualité : surface, ancienneté, équipement et performance écologique. Pour préparer ce travail, le LISER a adressé un questionnaire à près de 30 000 propriétaires possédant plusieurs logements.

Ce cadastre doit servir à la future commission nationale de conciliation locative. Promis avant l'été, le projet de loi créant cette instance est désormais attendu dans les prochaines semaines. La commission doit aider bailleurs et locataires à résoudre leurs différends et remplacer les commissions communales et cantonales des loyers. Ses compétences ne se limiteraient plus au montant du loyer : elles couvriraient aussi les avances et décomptes de charges, la restitution de la garantie locative et le suivi des dossiers.

En cas d'échec de la conciliation, le propriétaire ou le locataire pourra saisir le tribunal administratif. Claude Meisch souhaite aboutir à une commission nationale unique, mais le maintien éventuel des commissions de Luxembourg-Ville et d'Esch-sur-Alzette reste à clarifier.